Управление жилищным фондом – это комплекс целенаправленных действий, включающий подготовку и принятие решений, связанных с обеспечением сохранности и надлежащего состояния многоквартирных домов, предоставление коммунальных услуг, а также организация и контроль принятых решений.

  Управление многоквартирным домом – это процесс перспективного планирования, организации мероприятий по техническому содержанию и ремонту конструктивных элементов и инженерных систем, предоставления  жителям иных услуг, предусмотренных действующим законодательством РФ, основанный на ведении мониторинга технического состояния многоквартирного дома (далее также – МКД) и направленный на создание благоприятных и безопасных условий проживания в жилищном фонде, а также обеспечение функционирования в нем социально-экономических процессов.

  Содержание ОИ МКД – это техническое обслуживание (поддержание надлежащего технического состояния имущества) и ремонты (восстановление и улучшение состояния имущества), уборка и санитарно-гигиеническая очистка (санитарное содержание), другие работы, направленные на сохранность, обеспечение безопасности и создание необходимых условий для проживания и пользования помещениями, придомовыми земельными участками и расположенными на них объектами, включая элементы благоустройства и озеленения.

  Ремонт многоквартирного дома – комплекс строительных работ и организационно-технических мероприятий по устранению физического и морального износа, не связанных с изменением основных технико-экономических параметров здания.

 Управляющая организация – организация, осуществляющая управление многоквартирным домом как специализированную профессиональную деятельность, включающую в себя процесс подготовки, принятия и организации исполнения решений, направленных на обеспечение сохранности надлежащего состояния общего имущества, пользования помещениями и общим имуществом в МКД, предоставление иных услуг, предусмотренных действующим законодательством РФ.

  Обслуживающая организация – организация, осуществляющая на условиях договора подряда комплекс работ по поддержанию исправного состояния элементов здания и заданных проектной документацией технических параметров, режимов работы его технических устройств.

  Объект управления – это общее имущество (ОИ) собственников помещений в многоквартирном доме (МКД).

  Жилищный фонд – совокупность всех жилых помещений независимо от форм собственности, включая жилые дома, специализированные дома, квартиры, служебные жилые помещения, иные жилые помещения в других строениях, а также нежилые помещения, являющиеся частью жилого дома, принятые в установленном законом порядке как пригодные для проживания и для организации жилищно-коммунальных услуг управляющей организацией.

 Стоимость услуг управления, содержания, ремонта – рыночная стоимость, представляющая собой вознаграждение управляющей организации или обслуживающей организации за оказываемые услуги по управлению (содержанию) многоквартирным домом, предоставлению коммунальных услуг, которая не подлежит сокращению ниже определенного минимума работ и услуг, поскольку за этим может последовать угроза безопасности проживания и разрушение среды обитания населения.

  Безопасность работ(услуг) эксплуатации, ремонта – состояние, при котором отсутствует недопустимый риск, связанный с причинением вреда жизни или здоровью граждан, имуществу физических или юридических лиц, государственному или муниципальному имуществу, окружающей среде, жизни или здоровью животных и растений.

Управление многоквартирным домом включает в себя:

-сбор информации о текущем состоянии общего имущества;

-определение целей управления многоквартирным домом;

-планирование мер по достижению целей (разработка плана управления как стратегии достижения целей);

-постановку задач на определенные периоды (разработка текущих и перспективных планов);

-организацию комплекса действий (работ, мероприятий) по реализации текущих и перспективных планов;

-обеспечение финансирования реализации планов;

-координацию и стимулирование деятельности исполнителей для достижения наилучшего результата;

-контроль достижения планируемых результатов;

-анализ и корректирование планов (а в отдельных случаях и целей управления).

Функции управления многоквартирным домом:

1.Организация общих собраний собственников, заседаний правления УК и участие в них:

-составлять и использовать административный календарный план собраний, других событий и мероприятий;

-составлять и представлять отчет по управлению домом;

-готовить и распространять уведомления о собраниях;

-разрабатывать и использовать процедуры выборов и голосований на общих собраниях собственников в соответствии с руководящими документами;

-организовывать и участвовать в общих собраниях;

-вести протоколы и готовить проекты резолюций.

2. Администрирование и юридические вопросы:

-организовать и вести делопроизводство (в т.ч. договоры и переписку);

-отвечать на запросы (заявки) жильцов/собственников;

-готовить документы для продаж, аренды и других сделок, если это требуется;

-предоставлять информацию и рекомендации для принятия решений;

-быть в курсе архитектурных требований или требований по изменению помещений;

-разрабатывать, обновлять и распространять специальную информацию для данного жилого комплекса (в т.ч. перечень услуг и исполнителей);

-готовить и/или предоставлять дружелюбные информационные материалы о поставщиках, доступных удобствах и услугах, часах работы.

3.Финансовый контроль. Бюджет, резервные фонды, инвестиции и оценка (платежи):

-анализировать финансовые тенденции при составлении бюджета;

-разрабатывать и корректировать долгосрочные планы расходов и резервов, при необходимости привлекая профессиональных  консультантов;

-готовить проект годового бюджета, включая операционные расходы, расходы на капитальные цели и резервы;

-определять способы финансирования резервных фондов;

-распределять средства бюджета, как установлено в руководящих документах;

-разрабатывать и использовать эффективные процедуры рассылки счетов и сбора платежей;

-готовить и рассылать уведомления о выставляемых счетах и уведомления о задолженностях;

-применять санкции: плата за просрочку, проценты, пени по неоплаченным счетам, как установлено руководящими документами и политикой управляющей компании;

-готовить и предоставлять необходимую документацию для «внешнего воздействия» на неплательщика;

-вести финансовую отчетность управляющей компании в соответствии с официально принятой учетной политикой;

-разрабатывать и применять процедуры внутреннего финансового контроля;

-разрабатывать/утверждать эффективные процедуры по оплате внешних счетов;

-документировать все финансовые потоки и сделки;

-готовить регулярные плановые финансовые ведомости и отчеты;

4.Управление рисками и страхование:

-отвечать на запросы (заявки) жильцов;

-выявлять источники потенциальных потерь;

-рекомендовать профессиональных специалистов по управлению рисками и страховщиков;

-разрабатывать и применять методики управления рисками;

-разрабатывать и применять программы безопасности;

-разрабатывать и применять планы на случай чрезвычайных ситуаций;

-контролировать страховое покрытие по действующим договорам страхования (в т.ч. страхования от катастроф/несчастных случаев, от нарушения материальной ответственности, от нарушения (денежных) обязательств, страхования имущества), как установлено руководящими документами и политикой управляющей компании;

-документировать, предъявлять и координировать страховые претензии;

5. Содержание общего имущества:

-отвечать на запросы (заявки) жильцов/собственников;

-проводить переговоры по сервисным договорам;

-определять состав общего имущества, подлежащего содержанию и ремонту;

-инспектировать общее имущество, подлежащее содержанию и ремонту;

-разрабатывать, утверждать и применять системы контроля, чтобы обеспечить документирование и выполнение задач по содержанию и ремонту;

-выполнять программы содержания, ремонта и замены общего имущества и соответствующих решений собственников;

-разрабатывать и выполнять планы профилактического ремонта;

-разрабатывать и применять программы срочного (аварийного) ремонта;

-организовать получение, уточнение и ответы на заявки на ремонт от собственников.

6. Работа с подрядчиками:

-готовить и представлять правлению пакеты информации по конкурсным предложениям;

-организовывать подготовку спецификаций (технических документов) и конкурсной документации;

-отбирать квалифицированных подрядчиков;

-проводить переговоры по сервисным договорам;

-координировать переговоры по условиям договоров;

-контролировать существенные условия договоров (в т.ч. стороны, объем работы и вознаграждение);

-оценивать исполнение стандартных договоров;

-добиваться установления и требовать исполнения гарантийных обязательств.

7. Кадровая политика:

-разрабатывать и применять правила и процедуры по отношению к персоналу (в соответствии с федеральными законами, и местным законодательством);

-разрабатывать и корректировать рабочие инструкции для штатных сотрудников;

-применять процедуры подбора, найма и увольнения персонала;

-осуществлять надзор над работой персонала;

-утверждать цели и задачи работы персонала, оценивать выполнение работы и периодически проводить обсуждение работы с персоналом;

-вести и должным образом хранить личные дела сотрудников.